מילון מושגים בנדל"ן ארה"ב

Z

Y

X

W

V

U

T

S

R

Q

P

O

N

M

L

K

J

I

H

G

F

E

D

C

B

A

AC

מזגן
Appreciation 

עליית ערך, השבחה. עליית ערך של הנכס.

(ARV (After repair value

שווי הנכס לאחר השיפוץ.

Assiment fee

דמי תיווך המשולמים לסוכן או לחברה עבור מציאת נכס.

Assessor

מעריך מטעם המחוז שתפקידו להעריך את הנכס לצורך חישוב מס.

Annual net income

צפי ההכנסות מהשכרת הנכס בניקוי ההוצאות. חישוב זה אינו משקלל עלויות מיסוי שיחול על המשקיע.

Appraisal

הערכת שווי הנכס שנקבעת ע"י שמאי מוסמך (Appraiser) עפ"י קריטריונים קבועים קבועים מראש.
Broker

בעל משרד נדל"ן מורשה, שבו מועסקים סוכני נדל"ן.

Bid

הצעת מחיר שמועברת לבנק עבור נכס בכינוס נכסים.
Cash Flow

תזרים מזומנים- ההכנסה נטו מנכס, בחישוב שנתי או חודשי. מקובל לנכות מההכנסה עלויות ידועות מראש, כגון מיסים, ביטוח, דמי ניהול, וכן עלויות נוספות, כגון הוצאות תחזוקה וכול'.

Closing

הצעת מחיר שמועברת לבנק עבור נכס בכינוס נכסים.
Closing

מועד סגירת העסקה שבו מתבצע העברת הבעלות על הנכס, בדרך כלל מתקיים אצל חברת הטייטל.

Closing Costs

עלויות הסגירה של עסקת רכישת הנכס. עלויות אלה כוללות שכ"ט עו"ד בעסקה, עמלת תיווך, פרמיית ביטוח עבור Title Insurance וכו'.

CMA (Comparative Market Analyze

ניתוח השוואתי של מחירי שוק, המבוצע עבור הנכס, המיועד לקבוע שווי שוק של הנכס ו/או שווי שוק של הנכס בשכירות. ה- CMA מבוצע על ידי מתווך ו/או שמאי , על סמך נתונים של נכסים מקבילים שבהם בוצעו עסקאות בתקופה הסמוכה למועד ביצועו.

County Records

רישום הנכס במחוז.

County Records

רישום הנכס במחוז.

Commission

עמלה המשולמת לסוכן הנדל"ן בד"כ בסיום העסקה. העמלה יכולה להיות משולמת ע"י המוכר או הקונה, לרב בארה"ב העמלה משולמת על ידי המוכר.

Comparable sales

השוואת מחירי שוק של נכסים דומים שנמכרו בחודשים האחרונים באותו אזור. בד"כ מוצגת ע"י סוכן הנדל"ן לפני מכירת בית או לפני קניית בית.

Condo (Condominium )

סוג של נכס נפוץ בארה"ב המקביל לדירה בודדת על קומות הנמכרת בארץ.

Contract

חוזה/הסכם בכתב או בע"פ המורה אילו דברים ייעשו ואילו לא ייעשו במסגרת העסקה.

Deed

שטר בעלות על נכס, המקביל לטאבו בישראל. מסמך בעלות המציין מי הוא בעל הנכס הנוכחי ואף מי הוא הבנק שסיפק את המשכנתא.

Earnest Money

דמי רצינות – נקרא לפעמים גם – Deposit. סכום כסף המועבר לחשבון נאמנות על ידי המשקיע לאות רצינות. לאחר הודעת אישור, זכאי הקונה לתקופה של בדיקת הנכס Home Inspection שבמהלכה הוא יכול לבטל את הרכישה ולקבל בחזרה את דמי הרצינות.

Equity

הפער בין שווי שוק של הנכס למחיר הרכישה, בנוסף מקובל בארה"ב לבעלי נכסים לחשב את שווי ההון העצמי שלהם לפי מחיר הנכס פחות ההלוואה על הנכס.

Escrow/Title company

חברת נאמנות שהיא צד שלישי בעסקת נדל"ן. בין היתר תפקידה לדאוג שכל מסמכי הנכס יהיו נקיים מתביעות שונות לפני העברתו לקונה, שהקונה הפקיד את כל הכספים כפי שהוסכם בחוזה וכמובן ביצוע העברת הבעלות הסופית על שמו של הקונה.

Foreclosure

עיקול- נכס שעוקל על ידי הבנק בנסיבות שבהן הלווה לא עמד בהחזר תשלומי המשכנתא, ומוצע למכירה ע"י הבנק. החיסרון הוא שנכסים מעוקלים לא זכו לניהול ותחזוקה ראויים .

FSBO (For Sale By Owner

הפער בין שווי שוק של הנכס למחיר הרכישה, בנוסף מקובל בארה"ב לבעלי נכסים לחשב את שווי ההון העצמי שלהם לפי מחיר הנכס פחות ההלוואה על הנכס.

Escrow/Title company

מכירת נכס על ידי בעל הנכס ישירות ללא שימוש במתווך.

(HOA (Home Owners Association

מקביל בישראל ל "ועד הבית" במקרה של בניין דירות ו"ועד השכונה" במקרה של שכונה עם בתי קרקע. תפקידם לשמור על הסדר והניקיון של השטחים הציבוריים וכמו כן שהדיירים נוהגים על פי חוקי הועד. בד"כ על בעל הנכס חלה חובה לשלם את מיסי ועד הבית/שכונה חודש בחודשו. בדרך כלל בנכסים מסוג condos.

Home Inspection

 דו"ח בדק בית- דו"ח הנדסי כולל הסוקר את חלקי הבית ומפרט ליקויים בחלקי הבית ו/או בסביבתו, לעיתים לאחר בדיקה של מפקח ניתן לשלול ו/או לאשר רכישה של נכס.

(HUD (Housing and Urban Development

שיכון ופיתוח עירוני של ממשלת ארה"ב.
HUD-1/Settlement statement

מסמך הסגירה הנמסר גם לקונה וגם למוכר ע"י חברת הטייטל לפני העברת הבעלות הסופית של הנכס ובו מפורטים כל החיובים וכל הזיכויים שקשורים לעסקת הרכישה/מכירה. ישנה עמודה נפרדת לקונה ועמודה נפרדת למוכר.

HVAC

מערכת חימום מרכזית של הבית.

Insurance

ביטוח הנכס כנגד שריפה פגעי טבע נזקי אדם וכד'. כמו כן מבוצע ביטוח צד ג' למניעת תביעות כנגד בעל הנכס.

Inspection

הליך בו הנכס נבדק ע"י בודק מוסמך (Inspector),בד"כ מוזמן ע"י הקונה, למציאת נזקים קוסמטיים, צנרת ומערכות, נזילות ובעיות בגג ולעיתים בקונסטרוקצייה. עפ"י הדו"ח שיינתן ע"י הבודק הקונה יכול לקבוע את עלות התיקונים הנדרשת לתיקון הנזקים.

ITIN

(Individual Taxpayer Identification Number) מספר זיהוי לצורכי מס עבור אזרחים ישראליים,שאינם אזרחי ארה"ב ושאינם בעלי זכות ל-Social security number.

Lease

חוזה שכירות

(LLC (Limited liability cooperation

צורת ההתאגדות העסקית הנפוצה ביותר לצורך רכישת נדל"ן מקבילה בארץ לחברה בע"מ. זוהי ישות משפטית נפרדת המאפשרת לבעליה אחריות אישית מוגבלת על חובות ופעולות החברה מבחינה מיסויית, ה- LLC "שקופה", כלומר ההכנסות מיוחסות ישירות לאדם שעומד מאחוריה, אלא אם כן הוא מבקש אחרת.

ישראלים רבים מאתרים השקעות נדל"ן בארצות הברית. במסגרת תהליך ההשקעה, ישנה חשיבות רבה לצורה בה יאגד המשקיע את השקעות הנדל"ן השונות, הן לצורך הגנה משפטית והן לצורך תכנון מס אופטימלי והקטנת חבות המס למינימום האפשרי על פי חוק.משקיע ישראלי שאינו תושב ארה"ב מוגדר כ- Non Resident Alien או תושב חוץ מבחינת שלטונות המס. לאור זאת, במידה וירצה להקים חברה אמריקאית, עומדות בפניו האפשרויות הבאות:

  1. חברה מסוג "תאגיד" – C. Corporation
  2. חברה מסוג "חברה / שותפות מוגבלת בערבות" – Limited Liability Company
  3. חברה מסוג " חברה סדרתית מוגבלת בערבות" – Series LLC
Lead based paint

 חומר ששימש לצביעת בתים בארה"ב, החומר נמצא כרעיל ונאסר לשימוש פעיל בשנת 1978.

Lien

תביעה משפטית כנגד הנכס שיכולה למנוע את מכירתו עד תשלום התביעה.

Management Fee

תשלום חודשי לחברת הניהול בגין הטיפול בפניות השוכר. החברה מקבלת תשלום רק כאשר יש שוכר בנכס. התשלום אינו כולל את עלות התיקונים במידה והיו.

Offer to purchase

הצעת מחיר לרכישת נכס, במידה וההצעה מוגשת לברוקר, גם אם הסכום נראה נמוך מאוד הוא מחויב להעביר את ההצעה למוכר.

(MLS (Multiple Listing Service

מאגר של נכסים למכירה שנגיש אך ורק למתווכים בעלי רישיון תיווך בארה"ב.

Multi-Family

בנין דירות בבעלות אחת, יעודו השכרות, בניגוד ל condominium אין חלוקה ב”טאבו” לפי דירות. היות ונכסים אלו הינם בעלי סיכון נמוך ניתן לקבל עליהם מימון כל עוד הנכס עומד בדרישות הבנק.(מס יחידות גבוה, תפוסה גבוהה, יכולת החזר).

Note

הסכם הלוואה או חוב שנרשם בעת רכישת נכס, בעל הנכס מחויב לשלם את החוב ומבלי לקבל את חתימתו של נותן ההלוואה, אין אפשרות למכור את הנכס.
Occupancy

תפוסה. חשוב מאד לבדוק את אחוז התפוסה גם באיזור ההשקעה וגם בנכס בו מעוניינים להשקיע. למחפשי השקעות מניבות לא מומלץ להשקיע באזורים בעלי אחוז תפוסה נמוך.

Property Tax

מס הנכס- המקביל לארנונה, התשלום השנתי הנגבה על ידי הרשות המקומית, מחושב על פי חלק מסוים משווי הערכת הנכס.

(POA (Power Of Attorney

 ייפוי כח. ניתן לאדם ו/או מי מטעמו המבצע את הרכישה עבור המשקיע, לחברת הניהול, כדי לחבר את התשתיות (גז,חשמל,מים) לנכס וכדי להשכיר את הנכס בשם המשקיע.

(POF (Proof Of Funds

מסמך המופק על ידי הבנק ומהווה הוכחת יכולת כלכלית ומאשרת שלמשקיע יש יתרת זכות בבנק המאפשרת לו לרכוש את הנכס המיועד. את האישור מציגים למוכר יחד עם ההצעה לרכישת הנכס, כדי שהמוכר יראה שאכן למציע יש יכולת כלכלית לממש את ההצעה שהוא מגיש.

Property manager

חברת ניהול בארה"ב אשר מנהלת את הנכס לרבות מציאת שוכר, תיקונים וכדומה.

Purchase Price

המחיר לרכישת הנכס. המחיר אינו כולל עלויות נוספות כגון עלויות סגירה, שיפוץ וכול'.

Purchase agreement

חוזה רכישה כתוב וחתום ע"י המוכר והקונה שבו מופיעים כל התנאים על פיהם יימכר הנכס.

Rent Control

בקרת שכירות. ישנם אזורים/דיירים/נכסים להם יש תקנות עירוניות המבקרות את עליית גובה השכירות בכל שנה. עליית גובה השכירות כל שנה תהיה קבועה לאותו שוכר אם בחר להישאר עוד שנה. כך שישנה עליה כמעט מובטחת אך שיעור העלייה ידוע מראש לטוב ולרע.

.Rent Roll

טופס שמופק על ידי חברת הניהול ומציג את ההכנסות משכירות לפרק זמן מסוים.

Real Estate Agent

מתווך, סוכן המורשה לעסוק בנדל"ן, מחויב לפעול בהתאם לדיני התיווך במדינה בה פועל.

Realtor

 סוכן המורשה לעסוק בנדל"ן שחבר בארגון המתווכים המקומי והארצי.

Replacement Costs

עלויות כינון: עלות הקמת הכנס מחדש, ללא עלות קרקע. סכום זה נקבע על ידי חברת הביטוח על פי עלויות הבניה ועלויות נוספות, ומהווה את הבסיס לגביית דמי ביטוח. מסכום זה ניתן אף להסיק מה עלויות הבניה הסבירות לגבי הנכס.

(REO (Real Estate Owned

נכסים שנמצאים בבעלות המלווה, בנק, גוף ממלכתי או חברת ביטוח של המלווה, לאחר אי הצלחה של נסיון למכור אותם ב- short sale או ב- foreclosure. לעיתים קרובות הם נמצאים בניהול של מנהלי נכסי REO של הגוף, שמנסים למכור אותם, בעצמם, באמצעות מכירה פומבית או באמצעות מתווכים.

Recording

ההליך הסופי שבו מתבצע רישום הנכס על שמו של קונה הנכס (מקביל למה שנקרא בארץ רישום ב"טאבו"), הרישום נעשה בד"כ תוך מספר שעות מסגירת העסקה ע"י חברת הטייטל.

Single Family

סוג של נכס נפוץ בארה"ב המקביל בישראל לבית קרקע.
Short sale

נכס שהמשכנתא עליו גבוהה מהמחיר שלו, והבנק מאפשר מכירתו על ידי הבעלים לכיסוי המשכנתא.
Security deposit

סכום המשולם על ידי הדייר לבעל הנכס או לחברת הניהול ומוחזק אצלם לאורך כל תקופת ההשכרה לביטחון (בדרך כלל סכום של חודש שכירות).
Title Insurance

ביטוח זכות, הליך של ביטוח הנערך בארה"ב בעת רכישת נכס, במטרה לבטח את זכויות הקונה. בהליך בודקת חברת ה-Title Company את הזכויות הנכס, ולאחר הבדיקה נותנת כתב אחריות לקונה המצהיר שאין בזכות הנרכשת כל פגם קנייני, כלומר הנכס אכן שייך למוכר ואין בו כל זכות צד ג', משכון או שעבוד.

Transfer Tax

מס העברה שמשולם בד"כ לרשות המקומית בזמן רישום הבעלות החדשה על הנכס. נהוג שהמוכר ישלם מס זה.

Turn Key

 נכס משופץ מושכר ומנוהל הנמכר למשקיע.

דילוג לתוכן